Verificat de Luiza Balojin, agent imobiliar, la 24 septembrie 2026.
Cât aduce real o chirie în Brașov? Răspunsul ține mai puțin de oraș și mai mult de trei lucruri pe care le poți calcula: cât te costă apartamentul, ce costuri are închirierea și cât iei acasă după impozit și CASS. Regulile pentru impozitul pe venit și CASS sunt aceleași în toată țara. Ce ține de Brașov sunt prețul, chiria și cererea pentru apartamentul tău concret.
Mai jos găsești regulile din 2026 pentru ambele variante, închirierea pe termen lung și cea pe termen scurt, un exemplu calculat pas cu pas și criteriile după care alegi.
Randament brut și randament net: cât rămâne real din chirie
Randamentul brut împarte chiria pe un an la prețul de cumpărare. E cifra din calculele rapide, dar nu sunt banii care îți rămân.
Randamentul net pornește de la venitul anual după costuri și taxe și îl împarte la prețul de cumpărare. Din chirie scazi:
- lunile în care apartamentul stă gol: o singură lună neocupată pe an înseamnă 1/12 din chiria anuală, adică aproximativ 8,3%;
- impozitul pe venit și CASS (contribuția de asigurări sociale de sănătate), explicate mai jos;
- reparațiile și mentenanța, iar pe termen scurt și curățenia, consumabilele, utilitățile și administrarea;
- impozitul pe clădire, care vine din decizia primăriei, așa că îl afli de acolo.
Diferența dintre cele două cifre poate fi mare. De aceea compari întotdeauna randamente nete, calculate cu aceleași reguli.
Cum se impozitează chiria pe termen lung în 2026
Dacă închiriezi apartamentul unei persoane fizice, calculul are trei pași:
- Venitul brut este chiria din contract pentru anul respectiv, indiferent când o încasezi efectiv.
- Din el scazi o cotă forfetară de 20%.
- Pe ce rămâne plătești impozit de 10%.
Pe scurt, impozitul este 8% din chiria anuală din contract. Dacă chiria e stabilită în euro, o transformi în lei la cursul mediu anual al BNR.
Dacă chiriașul este o firmă, ea reține și plătește impozitul (10% din chiria minus cota de 20%), iar impozitul reținut este final.
Contractul pe termen lung se înregistrează la ANAF. Cum se face pas cu pas găsești în ghidul despre înregistrarea contractului de închiriere la ANAF.
Cum se impozitează închirierea pe termen scurt
Pentru fisc, termen scurt înseamnă închirierea neîntreruptă către aceeași persoană pentru cel mult 30 de zile. Regimul de mai jos se aplică dacă închiriezi între 1 și 7 camere în locuințe proprietate personală. Peste 7 camere, venitul devine activitate independentă din anul acela, cu alte reguli.
Calculul are tot trei pași:
- Venitul brut este ce încasezi în cursul anului, fără comisionul platformei de rezervări. Aici contează banii primiți efectiv, nu chiria dintr-un contract.
- Din el scazi o cotă forfetară de 30%.
- Pe ce rămâne plătești impozit de 10%.
Pe scurt, impozitul este 7% din încasările fără comision. Încasările în euro le transformi în lei la cursul BNR din ultima zi bancară dinaintea fiecărei încasări.
Pe lângă calcul, ții evidența: partea de venituri din registrul de evidență fiscală și fișa de ocupare a capacității de cazare.
CASS pe chirie: plafoanele din 2026
Pe lângă impozit, venitul din chirie poate aduce CASS, de 10%. Nu se calculează din venitul tău exact, ci pe trepte fixe, stabilite în funcție de salariul minim brut în vigoare la 1 ianuarie 2026, de 4.050 lei. Pragul îl judeci după venitul net din chirie, adică după ce ai scăzut cota forfetară, adunat cu alte venituri de același fel din afara salariului, cum sunt alte chirii, dobânzile sau dividendele.
| Venitul net anual luat în calcul | CASS de plată |
|---|---|
| Sub 24.300 lei | 0 lei |
| De la 24.300 lei (6 salarii minime) | 2.430 lei |
| De la 48.600 lei (12 salarii minime) | 4.860 lei |
| De la 97.200 lei (24 de salarii minime) | 9.720 lei |
Ce înseamnă asta în practică: CASS nu crește lin cu venitul, ci sare când treci un prag. Câțiva lei peste 48.600 lei de venit net pot însemna 2.430 lei în plus de plătit. Merită să știi din timp în ce treaptă cazi, mai ales pe termen scurt, unde încasările variază de la an la an.
Când declari: termenele de reținut
- Înregistrarea contractului pe termen lung la ANAF: în cel mult 30 de zile.
- Declarația unică pentru veniturile din 2026: până la 25 mai 2027.
Ca să îți faci propriile calcule, folosește calculatorul de impozit pe chirie. Aplică aceleași reguli ca mai sus, pentru termen lung, chiriaș firmă și termen scurt.
Un exemplu calculat: același apartament, două variante
Cifrele de mai jos sunt ipoteze, nu date de piață. Le folosim ca să vezi cum lucrează regulile, nu ca să îți spunem cât câștigi.
Ipotezele exemplului:
- presupunem un apartament cu 2 camere cumpărat cu 120.000 EUR;
- pentru plafoanele CASS folosim 1 EUR = 5,25 lei. Regulile reale transformă euro în lei la cursurile BNR (media anuală pe termen lung, cursul din ultima zi bancară dinaintea încasării pe termen scurt); cursul de 5,25 lei e ales doar pentru exemplu;
- presupunem că proprietarul nu are alte venituri în afară de această chirie;
- impozitul pe clădire nu e inclus, pentru că vine din decizia primăriei.
Sumele sunt rotunjite la euro.
Varianta A: închiriere pe termen lung
Presupunem o chirie de 600 EUR pe lună și o lună goală între doi chiriași.
- Chiria din contracte pe an: 11 × 600 = 6.600 EUR
- Impozit (8%): 6.600 × 80% × 10% = 528 EUR
- CASS: venitul net este 6.600 × 80% = 5.280 EUR, adică 27.720 lei, peste pragul de 24.300 lei, deci 2.430 lei, circa 463 EUR
- Reparații și mentenanță (presupunem): 300 EUR
- Rămân: 6.600 - 528 - 463 - 300 = 5.309 EUR
- Randament net: 5.309 / 120.000 = circa 4,4% pe an
Pentru comparație, randamentul brut pe 12 luni pline ar fi 7.200 / 120.000 = 6%. Luna goală, taxele și mentenanța coboară cifra la 4,4%.
Varianta B: închiriere pe termen scurt
Presupunem un tarif de 70 EUR pe noapte și un grad de ocupare de 60%, adică 219 nopți pe an.
- Încasări de la oaspeți: 219 × 70 = 15.330 EUR
- Comisionul platformei (presupunem 15%): 2.300 EUR, care nu intră în venitul impozabil
- Încasări fără comision (85% din 15.330): 13.031 EUR
- Impozit (7%): 13.031 × 70% × 10% = 912 EUR
- CASS: venitul net este 13.031 × 70% = 9.121 EUR, adică circa 47.887 lei, chiar sub pragul de 48.600 lei, deci tot 2.430 lei, circa 463 EUR
- Administrare delegată (presupunem 25% din 13.031 EUR): 3.258 EUR
- Curățenie și consumabile (presupunem): 1.200 EUR
- Utilități și mentenanță (presupunem): 1.500 EUR
- Rămân: 13.031 - 912 - 463 - 3.258 - 1.200 - 1.500 = 5.698 EUR
- Randament net: 5.698 / 120.000 = circa 4,7% pe an
Ce arată exemplul
Cu aceste ipoteze, termenul scurt aduce cu aproximativ 389 EUR pe an mai mult. Diferența vine însă din ipoteze pe care trebuie să le verifici pe apartamentul tău: tariful pe noapte, gradul de ocupare, comisionul, costul administrării. Dacă una dintre ele iese mai slab decât ai presupus, avantajul se poate micșora sau poate dispărea.
Mai e un detaliu: venitul net de 9.121 EUR stă foarte aproape de pragul de 48.600 lei. La circa 13.225 EUR încasări fără comision, CASS trece în treapta următoare, 4.860 lei. Adică un plus mic de încasări poate costa cu aproximativ 463 EUR mai mult CASS.
Cum alegi între termen lung și termen scurt
Nu există o variantă mai bună în general. Alegi după trei criterii pe care doar tu le poți cântări.
Timpul tău
Pe termen lung, după ce ai găsit chiriașul și ai semnat contractul, munca ta înseamnă mai ales încasarea chiriei, înregistrarea contractului și declarația anuală. Pe termen scurt, fiecare sejur înseamnă comunicare cu oaspetele, predarea cheilor și curățenie, plus evidența din registru și din fișa de ocupare. Poți delega, dar administrarea costă, iar în exemplu am presupus că ia un sfert din încasări.
Riscul
Pe termen lung, venitul depinde de un singur chiriaș. Dacă pleacă, apartamentul stă gol până găsești altul, iar fiecare lună goală înseamnă aproximativ 8,3% din chiria anuală. Pe termen scurt, venitul se împarte pe mulți oaspeți, dar variază de la lună la lună, iar un an bun te poate urca într-o treaptă mai mare de CASS. Ține cont și de uzură: mai mulți oameni care vin și pleacă înseamnă, de regulă, mai multe reparații.
Efortul
Termenul lung cere un contract cu clauzele potrivite, înregistrat la timp. Termenul scurt cere o activitate de zi cu zi, evidențe separate și atenție la limita de 7 camere. Declarația unică o depui în ambele cazuri. Dacă vrei ca apartamentul să fie o investiție care nu îți ocupă săptămânile, termenul lung se potrivește mai bine. Dacă ai timp sau un administrator în care ai încredere, termenul scurt poate merita, cu condiția să îți testezi ipotezele.
Dacă abia cauți apartamentul, fă calculul înainte de ofertă, pe prețul real al fiecărui anunț din lista de proprietăți de vânzare. Locația, compartimentarea și dotările contează diferit pentru un chiriaș care stă ani de zile față de un oaspete care stă câteva nopți.
Întrebări frecvente
Ce randament din chirie e realist în Brașov?
Nu există o cifră oficială: randamentul net depinde de prețul apartamentului, de chirie, de lunile goale, de costuri și de taxe. În exemplul din articol, cu ipotezele lui declarate, iese circa 4,4% pe an pe termen lung și circa 4,7% pe termen scurt. Refă calculul cu cifrele apartamentului tău.
Ce înseamnă închiriere pe termen scurt pentru fisc?
Închirierea neîntreruptă către aceeași persoană pentru cel mult 30 de zile. Regimul se aplică dacă închiriezi între 1 și 7 camere în locuințe proprietate personală; peste 7 camere, venitul devine activitate independentă din anul acela.
Se scade comisionul platformei din venitul impozabil?
Da. Pe termen scurt, venitul brut este ce încasezi în an fără comisionul platformei, iar din el scazi apoi cota forfetară de 30%. Impozitul iese 7% din încasările fără comision.
Dacă încasezi chiria în euro, la ce curs o transformi în lei?
Pe termen lung, chiria stabilită în euro se transformă la cursul mediu anual al BNR. Pe termen scurt, fiecare încasare se transformă la cursul BNR din ultima zi bancară dinaintea încasării.
Ce se schimbă dacă închiriezi apartamentul unei firme?
Firma reține și plătește ea impozitul, adică 10% din chiria minus cota forfetară de 20%. Impozitul reținut de firmă este final.
În cât timp înregistrezi contractul de închiriere la ANAF?
Contractul de închiriere pe termen lung se înregistrează la ANAF în cel mult 30 de zile. Separat, pentru veniturile din 2026 depui Declarația unică până la 25 mai 2027.